Derecho inmobiliario: ¿Eres propietario, arrendatario o comunidad de vecinos?

1. ASESORAMIENTO EN LA COMPRAVENTA DE FINCAS RUSTICAS Y URBANAS. 

Es conveniente que durante todo el proceso de compraventa de inmuebles, es decir desde la firma del contrato de reserva, arras, etc., hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, esté siempre asesorado por un abogado experto en derecho inmobiliario, gestionando y cuidando los intereses del cliente, ya sea la parte vendedora, como la compradora.
De esta forma se evitarán futuras sorpresas y problemas.

Le asesoramos sobre:

• Contratos de compraventa de inmuebles.
• Estudio de la calificación urbanística.
• Estudio de cargas y gravámenes.
• Contratos de arras. Arras penitenciales y arras penales.
• Contratos de arrendamiento con opción a compra.
• Donación de inmuebles.
• Contratos de permuta inmobiliaria.
• Constitución de usufructos.
• Defectos de la construcción.
• Etc.

2. ASESORAMIENTO EN EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.

Somos abogados especialistas en arrendamientos. Abogados especialistas en desahucios. Actuar a la mayor celeridad es fundamental en este tipo de procedimientos para garantizar la pronta devolución de la posesión de la vivienda.

Como propietario querrá defender sus intereses frente a los problemas que puedan surgir frente a un mal inquilino, por impago de la renta o por no respetar el contrato y siempre de la forma más rápida posible, para no perder dinero.

Como arrendatario querrá proteger su derecho a disfrutar libre y pacíficamente del uso de la vivienda arrendada, sin tener que abonar nada más de los que le corresponda por ley.

Realizamos:

• Redacción de contratos de alquiler personalizados. Alquiler de viviendas, locales, garajes, etc.
• Gestión de fianzas legales.
• Formalización de demandas de desahucio por falta de pago.
• Formalización de demandas de desahucio por expiración del plazo contractual.
• Desahucios exprés.
• Formalización de demandas de desahucio por incumplimiento contractual.
• Defensa de demanda de desahucio.
• Resoluciones de contratos.
• Reclamaciones de cantidad derivadas de contrato de alquiler, ya sea por daños o por rentas impagadas.
• Reclamación de daños causados al inmueble por el inquilino u ocupante.
• Demandas de desahucio por precario.
• Etc. 

3. ASESORAMIENTO EN LA GESTIÓN DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

Asesoramiento especializado en el régimen jurídico de la propiedad horizontal.
Asesoramos a API. Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

• Realizamos para las comunidades de vecinos o propietarios.
• Reclamaciones de propietarios morosos.
• Reclamación de impago de cuotas ordinarias y extraordinarias.
• Reclamación de impago de derramas comunitarias.
• Consultas derivadas de la ley de propiedad horizontal a particulares i profesionales.
• Etc.

4. RECLAMACIÓN CLAUSULAS SUELO..

Si está pagando un préstamo hipotecario, es muy probable que la hipoteca tenga la cláusula suelo. Si es así tiene derecho a solicitar la devolución de una parte de los intereses abonados.

Para poder reclamar:

• Revise la escritura del préstamo hipotecario. Esta cláusula viene incluida dentro del apartado de las condiciones financieras de la hipoteca, pero suele aparecer dentro de epígrafes con términos tales como “límites a la variabilidad de los tipos de interés” o bien “límites a la aplicación del interés variable”, dentro del cual se indica que el interés ordinario no podrá ser en ningún caso inferior a un determinado tanto por ciento nominal anual.
• Revise el importe de la cuota hipotecaria. Existen otros indicios que nos pueden llevar a concluir la existencia de este suelo en nuestra hipoteca. Por ejemplo  si la cuota desde el 2010 es la misma, a pesar de tener un préstamo a interés variable.
• Compruebe el cuadro de amortización que nos debe facilitar la entidad bancaria con todas las mensualidades pagadas desde el inicio del préstamo, así como revisar los recibos del préstamo para encontrar detallado el tipo de interés aplicado. Si sumamos ese interés más el diferencial que tengamos pactado en el contrato y esta suma es superior al Euribor esto indicaría que tenemos cláusula suelo.
• Una vez compruebe que tiene la cláusula suelo, es conveniente presentar una reclamación por escrito ante la entidad bancaria y quedarse con una copia sellada de ese escrito. En todo caso, ante la negativa de la entidad bancaria a la devolución de todo o parte de los intereses que le correspondan, siempre existe la posibilidad de acudir a un procedimiento judicial para hacer valer sus derechos, solicitando la nulidad de la cláusula por falta de transparencia así como la devolución del exceso de los intereses abonados.

Motivos que pueden permitir al propietario rescindir o no renovar el contrato de alquiler firmado:

• No pagar la renta o importe del alquiler, así como la constitución de fianzas, o sus actualizaciones. El propietario previo requerimiento, podrá presentar una demanda de desahucio por falta de pago.

• Finalización del contrato de arrendamiento. El propietario tiene la obligación de comunicar al inquilino su voluntad de no renovar el contrato con una antelación de 30 días. En caso contrario, procederá la prórroga del contrato, al menos por un año.

• No respetar la normativa de la Comunidad de Propietarios. Queda prohibido la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La Comunidad de Propietarios tendrá legitimación para acudir al amparo judicial para solicitar la resolución del contrato e inmediato desalojo de sus inquilinos.

• Subarriendo de la vivienda. Salvo pacto en contrario, el arrendatario no puede realquilar la vivienda a tercero, ni ceder el contrato.

• Realizar obras no consentidas por el propietario, salvo que se disponga del consentimiento expreso y por escrito del propietario.

• Necesidad de la vivienda por su propietario o familiar de hasta primer grado ( Cónyuge, padres, hijos). Precisa de preaviso de 2 meses. Una vez desalojada la vivienda, el propietario, conyuge, ascendiente o descendiente deberá ocupar la vivienda en el plazo máximo de 3 meses.

• Incumplimiento contractual. Siempre que no se trate de una clausula abusiva.

Clausulas que protegen al propietario al redactar un contrato de alquiler:

• Hacer un exhaustivo inventario del estado de la vivienda antes de proceder a su alquiler, con fotografías, y a ser posible con una valoración de los objetos.

• Especificar que reparaciones son a cargo del inquilino. Especialmente las derivadas del mal uso o de la falta de mantenimiento de las instalaciones.

• Se le indicara de forma clara, que deberá dejar el inmueble en las mismas condiciones en consta en el inventario, sin agujeros en las paredes y en su caso recién pintado, si así le fue entregado.

• Establecer el modo en que se harán las comunicaciones con el inquilino. Preferentemente vía correo electrónico o Whatsapp. Cuyas comunicaciones si son consentidas por éste serán perfectamente válidas ante un proceso judicial.

• Establecer un periodo de 30 días para la devolución de la fianza, una vez se haya efectuado la entrega de llaves. Tiempo que se considera suficiente para revisar el estado del inmueble por parte del propietario.

• Detallar de la forma más precisa los conceptos de renta a pagar, así como las actualizaciones y el índice de referencia.

• Establecer una fecha de pago, que en caso de incumplimiento dará derecho al propietario a solicitar la resolución del contrato.

• Definir la duración del contrato de alquiler y sus penalizaciones. En caso de resolución anticipada por parte del inquilino, teniendo en cuenta que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento, puede pactarse que puede corresponderle una penalización de un mes de renta por año incumplido.
  Actualmente, la duración de los contratos debe ser por un mínimo de 5 años a particulares y 7 en caso de alquiler de local de negocio o empresas.

¿Quien debe pagar los gastos comunitarios en un contrato de alquiler?

A fin de determinar a quién corresponde la obligación del pago de los gastos comunitarios, deberemos determinar si se trata de un alquiler de vivienda habitual o no habitual, así como al año de constitución del contrato.

a) Alquiler de vivienda habitual

• Contrato de alquiler anterior al 9 de mayo de 1985: Los gastos de servicios y suministros, como la calefacción, ascensores, portería, limpieza o consumo de agua y de luz, deberán ser pagados por el inquilino, ya que le benefician directamente.
  El propietario deberá hacerse cargo de otros gastos como las reparaciones extraordinarias, el seguro del inmueble, los honorarios del administrador o el fondo de reserva que constituye la comunidad de propietarios.
• Contrato de alquiler posterior al 9 de mayo de 1985: Se podrán repercutir al inquilino los servicios que se hubieran pactado con el propietario en el contrato de alquiler.
• Contratos de alquiler posterior a 1 de enero de 1995: Las partes podrán pactar que el arrendatario se haga cargo de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios, tributos, cargas o responsabilidades que sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
  En edificios en régimen de propiedad horizontal  tales gastos serán los que corresponda a la finca arrendada en función del coeficiente de participación. En edificios que no se encuentren en propiedad horizontal los gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para que este pacto sea válido la normativa establece que deberá constar por escrito en el contrato y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

b) Alquiler de Vivienda no habitual, alquiler de temporada, de local de negocio, etc.

En el caso de que se trate de un alquiler distinto al alquiler de vivienda habitual, hay libertad de pacto entre propietario e inquilino. El inquilino sólo estará obligado al pago de los gastos de la comunidad si se ha pactado expresamente en el contrato. En este caso solo le corresponderán, salvo pacto en contrario, a las cuotas ordinarias. No le corresponderá el pago de las derramas extraordinarias.