Dret immobiliari: Ets propietari, llogater o comunitat de veïns?

1. ASSESSORAMENT EN LA COMPRAVENDA DE FINQUES RÚSTIQUES I URBANES.

És convenient que durant tot el procés de compravenda d’immobles, és a dir des de la signatura del contracte de reserva, arres, etc, fins a la inscripció en el Registre de la Propietat, estigui sempre assessorat per un advocat expert en dret immobiliari, que gestioni i cuidi els interessos del seu client, ja sigui com a part venedora o com la part compradora.
D’aquesta manera s’evitaran futures sorpreses i problemes de gran repercusió econòmica.

L’assessorem sobre:

• Contractes de compravenda d’immobles.
• Estudi de la qualificació urbanística.
• Estudi de les càrregues i afeccions.
• Contractes d’arres. Arres penitencials i arres penals.
• Contractes d’arrendament amb opció a compra.
• Donació d’immobles.
• Contractes de permuta immobiliària.
• Constitució de usdefruits.
• Defectes de la construcció.
• Etc.

2. ASSESSORAMENT EN L’ARRENDAMENT D’IMMOBLES.

Som advocats especialistes en arrendaments. Advocats especialistes en desnonaments. Actuar a la major celeritat és fonamental en aquest tipus de procediments per garantir la ràpida devolució de la possessió de l’habitatge.

Com a propietari voldrà defensar els seus interessos davant els problemes que puguin sorgir davant d’un mal inquilí, per impagament de la renda o per no respectar el contracte i sempre de la forma més ràpida possible, per no perdre diners derivats de les rendes i dels incompliments contractuals.

Com arrendatari voldrà protegir-se del dret a gaudir lliure i pacíficament de l’ús de l’habitatge arrendat, sense haver d’abonar res més dels que li correspongui per llei.

Realitzem:

• Redacció de contractes de lloguer personalitzats. Lloguer d’habitatges, locals, garatges, etc.
• Gestió de fiances legals.
• Formalització de demandes de desnonament per falta de pagament.
• Formalització de demandes de desnonament per expiració del termini contractual.
• Desnonaments exprés.
• Formalització de demandes de desnonament per incompliment contractual.
• Defensa de demanda de desnonament.
• Resolucions de contractes.
• Reclamacions de quantitat derivada de contracte de lloguer, ja sigui per danys o per rendes impagades.
• Reclamació de danys causats a l’immoble per l’inquilí o ocupant.
• Demandes de desnonament per precari.
• Etc. 

3. ASSESSORAMENT EN LA GESTIÓ DE COMUNITATS DE PROPIETARIS.

Assessorament especialitzat en el règim jurídic de la propietat horitzontal.
Així com assessorament API (agents de la propietat immobiliària).

• Realitzem per a les comunitats de veïns o propietaris.
• Reclamacions de propietaris morosos.
• Reclamació d’impagament de quotes ordinàries i extraordinàries.
• Reclamació d’impagament de derrames comunitàries.
• Consultes derivades de la llei de propietat horitzontal a particulars i professionals.
• Etc.

4. RECLAMACIÓ CLÀUSULES SÒL.

Si està pagant un préstec hipotecari, és molt probable que la hipoteca tingui la clàusula sòl. Si és així té dret a sol·licitar la devolució d’una part dels interessos abonats.

Per poder reclamar:

• Revisi l’escriptura del préstec hipotecari. Aquesta clàusula la trobarèm normalment dins l’apartat de les condicions financeres de la hipoteca, però pot trobar-se dins d’epígrafs amb termes com ara “límits a la variabilitat dels tipus d’interès” o bé “límits a l’aplicació de l’interès variable”, dins el qual s’indica que l’interès ordinari no podrà ser en cap cas inferior a un determinat tant per cent nominal anual.
• Revisi l’import de la quota hipotecària. Hi ha altres indicis que ens poden portar a concloure l’existència d’aquest sòl en la nostra hipoteca. Per exemple si la quota des del 2010 és la mateixa, tot i tenir un préstec a interès variable.
• Comproveu el quadre d’amortització que ens ha de facilitar l’entitat bancària amb totes les mensualitats pagades des de l’inici del préstec, així com revisem els rebuts del préstec per trobar detallat el tipus d’interès aplicat. Si sumem aquest interès més el diferencial que tinguem pactat en el contracte i aquesta suma és superior a l’Euribor això ens pot indicar que tenim clàusula sòl.
• Un cop comprovi que té la clàusula sòl, és convenient presentar una reclamació per escrit davant l’entitat bancària i quedar-se amb una còpia segellada d’aquest escrit. En tot cas, davant la negativa de l’entitat bancària a la devolució de tot o part dels interessos que li corresponguin, sempre hi ha la possibilitat d’instar un procediment judicial per fer valer els seus drets, sol·licitant la nul·litat de la clàusula per falta de transparència així com la devolució de l’excés dels interessos abonats.

Motius que poden permetre al propietari rescindir o no renovar el contracte de lloguer signat:

• No pagar la renda o import del lloguer, així com la constitució de fiances, o les seves actualitzacions. El propietari previ requeriment, podrà presentar una demanda de desnonament per falta de pagament.
• Finalització del contracte d’arrendament. El propietari té l’obligació de comunicar a l’inquilí la seva voluntat de no renovar el contracte amb una antelació de 30 dies. En cas contrari, procedirà la pròrroga del contracte, almenys per un any.
• No respectar la normativa de la Comunitat de Propietaris. Queda prohibit la realització d’activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites. La Comunitat de Propietaris tindrà legitimació per acudir a l’empara judicial per sol·licitar la resolució del contracte i immediat desallotjament dels seus inquilins.
• Subarrendament de l’habitatge. Llevat de pacte en contra, l’arrendatari no pot rellogar l’habitatge a tercer, ni cedir el contracte.
• Realitzar obres no consentides pel propietari, llevat que es disposi del consentiment exprés i per escrit del propietari.
• Necessitat de l’habitatge pel seu propietari o familiar de fins a primer grau (cònjuge, pares, fills). Precisa de preavís de 2 mesos. Un cop desallotjat l’habitatge, el propietari, cònjuge, ascendent o descendent haurà d’ocupar-lo en el termini màxim de 3 mesos.
• Incompliment contractual. Sempre que no es tracti d’una clàusula abusiva.

Clàusules que protegeixen al propietari en redactar un contracte de lloguer:

• Fer un exhaustiu inventari de l’estat de l’habitatge abans de procedir al seu lloguer, amb fotografies, i si pot ser amb una valoració dels objectes.
• Especificar que reparacions són a càrrec del llogater. Especialment les derivades del mal ús o de la manca de manteniment de les instal·lacions.
• Se li indiqués de manera clara, que haurà de deixar l’immoble en les mateixes condicions en consta a l’inventari, sense forats a les parets i, si escau acabat de pintar, si així li va ser lliurat.
• Establir la manera en què es faran les comunicacions amb el llogater. Preferentment via correu electrònic o WhatsApp. Que les seves comunicacions si són consentides per aquest seran perfectament vàlides davant d’un procés judicial.
• Establir un període de 30 dies per a la devolució de la fiança, un cop s’hagi efectuat el lliurament de claus. Temps que es considera suficient per revisar l’estat de l’immoble per part del propietari.
• Detallar de la forma més precisa els conceptes de renda a pagar, així com les actualitzacions i l’índex de referència.
• Establir una data de pagament, que en cas d’incompliment donarà dret al propietari a sol·licitar la resolució del contracte.
• Definir la durada del contracte de lloguer i les seves penalitzacions. En cas de resolució anticipada per part de l’inquilí, tenint en compte que els 6 primers mesos són d’obligat compliment, es pot pactar que pot correspondre una penalització d’un mes de renda per any incomplert. Actualment, la durada dels contractes ha de ser per un mínim de 5 anys a particulars i 7 en cas de lloguer de local de negoci o empreses.

Qui ha de pagar les despeses comunitàries en un contracte de lloguer?

Per tal de determinar a qui correspon l’obligació del pagament de les despeses comunitàries, haurem de determinar si es tracta d’un lloguer d’habitatge habitual o no habitual, així com a l’any de constitució del contracte.

a) Lloguer d’habitatge habitual

• Contracte de lloguer anterior al 9 de maig de 1985: Les despeses de serveis i subministraments, com la calefacció, ascensors, porteria, neteja o consum d’aigua i de llum, ha de pagar l’inquilí, ja que el beneficien directament .
  El propietari s’haurà de fer càrrec d’altres despeses com les reparacions extraordinàries, l’assegurança de l’immoble, els honoraris de l’administrador o el fons de reserva que constitueix la comunitat de propietaris.
• Contracte de lloguer posterior al 9 de maig de 1985: Es podran repercutir al llogater els serveis que s’haguessin pactat amb el propietari en el contracte de lloguer.
• Contractes de lloguer posterior a 1 de gener de 1995: Les parts poden pactar que l’arrendatari es faci càrrec de les despeses generals per a l’adequat sosteniment de l’immoble i dels seus serveis, tributs, càrregues o responsabilitats que siguin susceptibles d’individualització i que corresponguin a l’habitatge arrendat o als seus accessoris.
  En edificis en règim de propietat horitzontal aquestes despeses seran els que correspongui a la finca arrendada en funció del coeficient de participació. En edificis que no es troben en propietat horitzontal les despeses seran els que s’hagin assignat a la finca arrendada en funció de la seva superfície. Perquè aquest pacte sigui vàlid la normativa estableix que ha de constar per escrit en el contracte i determinar l’import anual de les despeses a la data del contracte.

b) Lloguer d’Habitatge no habitual, lloguer de temporada, de local de negoci, etc.

En el cas que es tracti d’un lloguer diferent al lloguer d’habitatge habitual, hi ha llibertat de pacte entre propietari i llogater. L’inquilí només estarà obligat al pagament de les despeses de la comunitat si s’ha pactat expressament en el contracte. En aquest cas només li correspondran, llevat de pacte en contrari, a les quotes ordinàries. No li correspondrà el pagament de les derrames extraordinàries.